不動産の相続を考えている方が知っておきたい法律のこと

不動産投資をしている方が、自身の死後、不動産資産をどのように相続するか悩まれているケースが少なくありません。

不動産はお金や預貯金のように、1円単位で分割できるものではないために、親族間でどのように分配すればいいのか、トラブルになるケースが多いからです。

そのため、まずはどのようなトラブルが生じやすいのか把握しておき、問題が生じないように、また問題を解決できるように事前に対策を講じておくことが必要です。

そこでここでは、不動産投資をしている方が相続において知っておきたい法律のことを詳しくご紹介しましょう。

不動産相続において起こるトラブル

不動産は、遺産として相続されることになった場合に、トラブルが生じやすいため注意が必要です。

そのため、どのようなトラブルが生じる可能性があるのか認識しておき、またトラブルにならないように分配する方法についても理解しておく必要があります。

家族間で不動産をめぐって揉めてしまうケースあり

不動産を相続する場合、複数人の相続人がいるのであれば、相続された不動産をどのように分けるか決める必要があります。

しかし、このようなケースは、揉めてしまう可能性があるために要注意です。

現金や預貯金であれば、法定相続分に従って分配すれば良いのですが、不動産はそのような細かく分配することはできないからです。

例えば、相続人として、配偶者と子供2人がいるようなケースであれば、配偶者が1／2、子供がそれぞれ1／4ずつ分配されることになります。

親子関係が良好であれば、不動産を売却するなどしてトラブルなく分配することもできますが、親子関係に問題があることや、子供同士が不仲であるような場合には、すんなりいかないケースも珍しくありません。

不動産を所有している本人が生きている間は問題にならなくても、亡くなったとたんにトラブルとなってしまい、相続争いが勃発する可能性も少なくないのです。

配偶者だけが相続人だと思っていたら…

子供がいない家庭であれば、自分が死んだあとは「すべて配偶者が相続すれば良いから安心」とお考えの方が少なくありません。

しかし、子供がいないとしても、父母が存在する場合には相続人になりますし、子供や父母がいないとしても、兄弟姉妹が相続人になるのです。

さらに言えば、子供が亡くなっていて孫がいるような場合には、孫が相続人になりますし（代襲相続）、兄弟姉妹が亡くなっている場合でも、甥や姪がいるなら相続人になるのです。

仮に、配偶者と兄弟姉妹が存在する場合には、配偶者に3／4、兄弟姉妹に1／4が分配されることになり、兄弟姉妹が複数いる場合には1／4を人数で分けることになります。

ひとつの不動産を、このようなケースで分配する場合であれば、生前のうちに決めておけば問題ありませんが、本人が亡くなってから話し合いによって分配方法を決めるのは、かなり困難を極めるケースとなってしまうのです。

相続不動産はどうやって対処すればいい？

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有

相続不動産を相続人で分けることや対処するには、上記4つの方法があります。

もし、遺産分割の協議が必要になった場合には、これらの中から適切な方法を見出す必要があります。

『現物分割』とは、土地を法定相続割合と同じ割合で登記して、土地をそれぞれの所有者のものにしてしまうという方法です。

これを『分筆』と呼びますが、相続手続きが簡単に済むメリットがあります。

ただ、建物は分筆することはできませんので、結果的に誰かがそのまま住み続けることになったとしたら、不公平感によって協議はまとまらなくなってしまう可能性があります。

『代償分割』とは、相続人の誰か1人が不動産を相続し、ほかの相続人には法定相続分に応じた代償金を支払って解決する方法です。

例えば、4000万円の不動産に対して、相続人が配偶者と兄弟姉妹の1名で、配偶者がそのまま相続する場合には、兄弟姉妹に法定相続分である1／4の代償金1000万円を支払います。

比較的、解決しやすい方法ではありますが、不動産評価額によって代償金の金額が変わるため、どの評価方法を採用するかで揉めてしまう可能性があります。

『換価分割』は、不動産を売却して、売却した金額を相続人で分割する方法です。

不動産が3000万円で売却できた場合で、相続人が配偶者と子供2人であれば、配偶者に法定相続分である1／2の1500万円、子供2人それぞれに1／4ずつ750万円が配分されます。

ただし、不動産によっては売却できないことや、売り急いで安値になってしまうことも考えられます。

『共有』とは、相続不動産を共同で所有することで、共有することによって法定相続人すべての不動産ということになります。

ただ、1人分だけ処分するということができず、賃貸に出す場合やリフォームする場合でも、共同所有者全員の合意が必要になります。

法定相続人の誰かが亡くなった場合には、さらにその配偶者や子供などが相続することになり、どんどん権利者がややこしくなることから、おすすめできない方法かもしれません。

家族との話し合い、遺言の作成が重要

上記でお伝えした通り、不動産は簡単に相続分で分配することができないことから、事前に家族との話し合いを進めておき、どのように分配するのか決めておくことが重要です。

また、分配する方法を決めたのであれば、その内容を遺言として残しておけば、いざ相続する場面になった場合でもトラブルにならずに済むのです。

話し合いを持っておこう

不動産をトラブルが生じないように相続するためには、不動産の所有者である被相続人が健康で判断能力があるうちに、相続人を交えて話し合いの機会を持っておくことが重要です。

そのため、まず誰が相続することになるのか、法定相続人を把握しておく必要があります。

相続は配偶者が常に相続人となり、それ以外は優先順位があり、

第1順位：子供

第2順位：父母

第3順位：兄弟姉妹

となっています。

子供がいない場合には父母、子供も父母もいない場合には兄弟姉妹が相続人となります。

子供がいる場合には父母や兄弟姉妹は法定相続人になることはありませんが、子供がいない場合でも孫がいる場合には法定相続人に、兄弟姉妹が亡くなっている場合でも甥や姪が法定相続人となります。

ただ、話し合いを持ったとしても、なかなかまとまらないというケースも珍しくありません。

また、法定相続分で分割するのではなく、自身がどうしたいかという気持ちもあるのではないでしょうか。

そのため、具体的に話を進めていくためにも、弁護士に相談しておくことが大切になります。

遺言状を作成しておこう

また、不動産を所有している非相続人本人が、自身の死後に不動産をどのように相続させたいのか、遺言書にまとめておくことはとても有効です。

例えば、不動産は配偶者に、預貯金は子供に分配するといった内容を記しておけば、その内容に従って不動産の相続登記を行うことになり、預貯金は定められた通りに分配されます。

しかも、不動産の相続登記を行う際にも、不動産を取得する相続人だけが手続きを行うだけですので、とてもスムーズに相続を進めることができるのです。

ただし、遺言書はどのような方式で残されていても認められるというものではなく、作成方法には普通方式遺言と呼ばれる以下の3種類があります。

• 自筆証書遺言
• 公正証書遺言
• 秘密証書遺言

『自筆証書遺言』とは、遺言を残したい本人が自ら書き記しておく遺言書のことを言います。

多くのケースではこの自筆証書遺言が採用されており、紙とペン、印鑑があれば、誰にでもすぐ作成することができ、特別な費用がかかるわけでもありません。

また、遺言書保管制度を活用すれば、法務局で遺言書を預かってもらうこともできます。

ただし、発見されないようなことや、一部の相続人が自身に不利な内容であると知って隠したり破棄したりするようなこともあります。

トラブルが生じやすい遺言の方法であるとも言えます。

『公正証書遺言』とは公証人に作成してもらう遺言状で、公証役場で原本が保管されるために、紛失や隠ぺいなどのリスクがありません。

ただし、作成のための証人が2人必要になり、証人は推定相続人にはなれませんから、相続人を探す手間が必要になってしまいます。

『秘密証書遺言』とは、自身が誰にも遺言の存在を知らせずに作成する方法で、自分の思いのままに記載し、署名と押印があれば完成です。

ただ、遺言書として認められない可能性があり、紛失や隠ぺい、発見されない可能性もあります。

このように、遺言の方法にもさまざまありますが、トラブルが生じないためにも、遺言の内容を弁護士に相談しておき、適切な形で遺言書を残しておくことが大切です。

弁護士と連絡がとれる状態にしておこう

不動産投資に取り組んでおり、不動産の相続について考えているのであれば、まずは弁護士に相談しておき、いつでも弁護士に連絡できる状態にしておくことが大切です。

「まだ大丈夫」と思っていても、いつ何時、何が起きるかは分かりません。

また「トラブルなんて起きない」と感じているとしても、自分が死んだ途端に相続で揉め出すというケースは、珍しくないのです。

それほど、相続にはいがみ合ったり、争ったりする要素が強いと言えるのです。

そのため、冒頭からどのようなトラブルが生じやすいのか、相続はどのようにして分配すればいいのかお伝えし、また話し合いの重要性や遺言についての情報についてもお伝えいたしました。

ただ、それらを踏まえて自身で準備し対策したとしても、やはりトラブルは生じてしまうものです。

また、縁のない兄弟姉妹やその姪・甥が法定相続人である場合には、事前に話し合いを行うようなことも難しいケースもあるでしょう。

そのため、相続に強い弁護士に相談し、いつでも連絡できる体制にしておけば、いざ相続を進めなければならない場面でもトラブルなく、スムーズに解決することができるのです。

いざとなった場合の弁護士保険

相続に弁護士の存在が不可欠だと言われても、どこの誰に相談していいのか、分からない方が多いのではないでしょうか。

また、実際に相談し、遺言書の作成やその他対応や対処を依頼する場合でも、どのくらいの費用が必要になるのか、気になる方がほとんどでしょう。

そこでおすすめするのが『弁護士保険』の活用です。

弁護士保険とは、月々わずかな費用を支払えば、弁護士への相談体制を構築でき、必要に応じて遺言書を作成することや、親族間での話し合いの出席なども依頼できるのです。

弁護士保険『事業者のミカタ』がおすすめ

弁護士保険『事業者のミカタ』とは、日本弁護士連合会との協定を結んでいる保険で、加入者数は20,000件を突破、単独型弁護士保険では6年連続加入者数第1位に輝いています。

その特徴として、

• 一日わずか155円から。弁護士への相談体制を構築できる
• いつでも弁護士直通ダイヤルに連絡でき、相談回数の制限なし
• 弁護士費用を通算1000万円補填できる

といったものが挙げられます。

仮に、弁護士保険に加入せずに、自身で弁護士事務所に相談した場合の相談料は、一般的に2時間程度で2万円程度が相場です。

しかし、『事業者のミカタ』の弁護士直通ダイヤルは、いつでも相談が可能で、しかも回数制限なく、保険費用のみで利用することができるのです。

また、相続トラブルが実際に生じた際に、弁護士に解決してもらうのであれば着手金で数十万円、成功報酬金でさらに数十万円になることが珍しいことではありません。

しかし、『事業者のミカタ』に加入しておけば、着手金の最大90％、成功報酬金の最大90％が保険で補填されることになります。

また、不動産の相続のことだけではなく、事業に関すること、離婚に関すること、子供のいじめの問題、浮気やDVなど、さまざまな相談や対処が可能です。

特に相続問題は、司法統計によりますと相続関係の家事相談件数は17万件を突破しており（平成24年度　司法統計より）、多くのトラブルが生じている状況が見て取れます。

そのようなことから、うまく弁護士保険『事業者のミカタ』を活用し、不動産の相続トラブルが生じないように、準備しておくようにしましょう。