原状回復を巡るトラブルに不動産オーナーはどう対処すべき？費用の効率的な回収方法を解説！

賃貸物件の運用中、不動産オーナーの頭を悩ます問題の一つが退去時の原状回復を巡るトラブルです。賃借人が部屋を退去する際、予想以上にダメージがあったり、合意した修繕が行われていなかったりした場合、不動産オーナーはどのように対応すべきでしょうか。

本記事では、原状回復の際に生じがちな問題とその解決策を詳しく解説し、効率的にコストを回収する方法を紹介します。

不動産における原状回復とは

不動産における原状回復とは、賃貸物件を退去する際に賃借人が物件を借りた当初の状態に戻すこと。賃借人の責任による損傷や汚れ、改変を修復し、入居前の状態に戻すことを指します。

原状回復は、すべての汚れや劣化に対して賃借人が義務を負うものではありません。

長期間の使用による自然な色あせや摩耗は、賃借人の負担による原状回復の対象外とされることが一般的です。

賃借人における原状回復は2020年4月1日に施行された改正民法で義務化されている

賃借人における原状回復は、2020年4月1日に施行された改正民法によって義務化されています。

不動産賃貸の原状回復は、不動産オーナーが賃借人に対して「何をどこまで負担させるのか」という判断基準が曖昧で問題になることが多くありました。

そこで改正民法では、次のように明記されるようになりました。

民法第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用：法令検索https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

不動産オーナーは、賃借人に対して原状回復を「義務」として負わせられると規定しています。

原状回復義務の具体的な範囲については、後に解説する「国土交通省のガイドライン」で紹介します。

改正民法の対象は2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約のみ

改正民法は、2020年4月1日以降に結ばれた賃貸借契約に適用されます。

改正前の賃貸借契約の場合は、改正後に不動産オーナーと賃借人が合意して更新された契約書があれば、改正後の民法が適用されます。

ただし、賃借人の合意がないまま自動更新された契約に関しては、対象として認められません。そのため、原状回復に関するトラブルが発生した場合は、国土交通省のガイドラインを参考に話し合う必要があるでしょう。

通常使用による経年劣化は賃借人が原状回復義務を負わなくてよい

改正民法では、賃借人に請求できる原状回復義務を「通常使用によって発生した経年劣化を除く」としています。

通常使用によって生じた賃借物の経年変化や摩耗については、賃借人は原状回復義務を負う必要がないのです。

具体的に、不動産オーナー・貸主負担になるものは、次のとおりです。

賃借人が故意や不注意、手入れ不足等で損傷させたと判断できるもの以外は、原状回復義務を請求できない可能性があります。

原状回復義務の判断方法

具体的に、原状回復義務に当たるかどうかの判断方法を見ていきましょう。

当事者同士の契約が最優先される

原状回復義務に関しては、まず賃貸人と賃借人の間で結ばれた契約書が優先されます。契約書に記載されている内容が、双方の義務と権利を定める基準になるでしょう。

この契約内容に基づいて、具体的な原状回復の範囲や条件が決定されるため、契約書の条項は非常に重要です。

原状回復に関するトラブルを避けるためにも、賃貸契約を結ぶ際には契約書の内容を十分に理解し、必要であれば具体的な条件を契約書に明記する必要があります。

ただし、契約内容が法律違反する場合は、原状回復義務が無効になる可能性があるので注意が必要です。具体的には、賃借人の利益を一方的に阻害したり、負うべき義務を重くしたりする契約は、消費者契約法の規定により無効と判断されやすいでしょう。

原状回復に関する契約がない場合は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照する

賃貸契約時に原状回復に関する事項が明記されていない場合は、国土交通省が示す「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照するとよいでしょう。

本ガイドラインでは、不動産における原状回復を次のように定義づけています。

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること
引用：原状回復をめぐるトラブルとガイドラインhttps://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf

これに基づいて、不動産オーナーは原状回復義務を賃借人に負担させられるかどうか判断します。原状回復費用を賃借人に請求できる具体的なケースについては次項で詳しくご紹介します。

原状回復費用を賃借人に請求できるケース

続いて、原状回復費用を賃借人に請求できるケースを解説します。

故意・過失による損傷

まず、賃借人による故意・過失による損傷です。

国土交通省が示すガイドラインによると、賃借人によって発生した損傷の具体例は次のとおりです。

経年劣化に関しての基準に関しては、たとえば壁紙の場合の耐用年数は、ガイドラインで6年と決まっています。6年以上経過していれば壁紙の価値は失われることになり、原状回復は貸主や不動産オーナー側が負担します。

通常損耗を放置して被害が発生した場合

賃借人が通常摩耗を放置して損傷が生じた際も、原状回復費用を賃借人に請求できます。

基本的に、通常摩耗や劣化は不動産オーナーが修繕しなければなりません。しかし、通常生活が困難になるような損傷が発生したことを管理人や不動産オーナーに報告しなかった場合は、賃借人の管理不足にあたるとされるでしょう。

たとえば、賃借人が雨漏りに気がついていながらも報告せず放置したり、扉の立て付けが悪くなったにもかかわらず無理に使用し続けて扉が壊れてしまった場合です。

これは、報告を怠ったことによる二次被害になるため、不動産オーナーは賃借人に対して原状回復費用を請求できます。

無断でリノベーションされていた場合

賃借人により物件が勝手にリノベーションされていた場合も、原状回復義務にかかる費用を請求できる可能性があります。

賃借人が物件そのものの構造を変えるようなリフォームを無断で実施した場合、原状復帰は容易ではありません。賃借人による無断リフォームは、用法遵守義務違反に問える可能性があるでしょう。

用法遵守義務とは、賃貸物件の不動産を使用する際に、賃借人がその物件を適切な方法で利用し、契約や法律に定められた使用目的に従って行動する義務のこと。

具体的には、賃借人は物件を目的外で使用しない、周囲に迷惑をかけるような行為を避ける、施設の規則を守るなど、物件を適切に管理し、利用することが求められます。

この義務は、物件が原状を保ちながら適切に利用されることを保証し、賃貸人と他のテナントの権利を守るために重要になります。

特に、建物の増築や屋根裏部屋の設置、壁の取り壊しなど、構造そのものを変えるようなリフォームは、採光面積や換気面積に大きな影響を与えかねません。

元通りにするための工事費用も高額になる可能性が非常に高いので、対応する際は専門家に相談することをおすすめします。

不動産オーナーが負担する原状回復工事費用の相場

賃貸物件における経年劣化や摩耗に関しては、基本的に不動産オーナーが修繕費用を負担しなければなりません。

原状回復を不動産オーナーが負担する際の工事費用の相場は、以下のとおりです。

工事費用は、部屋の大きさや依頼する業者によって異なりますが、たとえばワンルームでハウスクリーニングと壁紙の張り替え、フローリングの一部補修を実施した場合は、20万円前後の費用が必要になるでしょう。

賃借人が原状回復費用を支払わないときの対処法

不動産トラブルでよくある例として、賃借人に原状回復費用を請求しても支払ってくれない場合でしょう。

この場合、不動産オーナーは次のように対処してみてください。

賃借人と交渉する

まずは直接賃借人と話し合いを行い、支払いの理由や条件を明確にする。円滑な解決を図るため、話し合いで合意に至ることが理想的です。

内容証明郵便で請求する

交渉がうまくいかない場合は、内容証明郵便を使って正式に費用の支払いを請求します。

内容証明郵便とは、送信者が郵送した文書の内容と送付日時が郵便局によって公式に証明されるサービスのこと。文書が「いつ、どのような内容で送られたのか」の証明が可能になり、法的な証拠として役割を果たします。

原状回復費用の請求において内容証明郵便を使用することには、以下のような効果があります。

• 正式な請求書の証明になる：請求内容が公的に記録されるため、賃借人が請求を受けたことを否定できなくなる
• 催促の圧力をかけられる：内容証明郵便を受け取った賃借人は、オーナーが法的手段に訴える準備ができていると感じる可能性が高く、支払いに向けた動機づけになる
• 解決への促進：正式な手続きを経ることで賃借人が問題をより真剣に捉え、スムーズな解決を目指せる

内容証明郵便を使用することで、トラブルを法的な次のステップへと進める前の有力な手段として機能し、有効な選択肢となるでしょう。

内容証明郵便には、書き方やルールが決められています。詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

裁判所に調停を申し立てる

内容証明郵便を送っても解決しない場合は、裁判所に調停を申し立てることが可能です。調停では、裁判官や調停委員が介在し双方の合意形成を助けます。

裁判所に訴訟を提起する

調停で解決しない場合は、法的手段として訴訟を提起することが選択肢としてあります。これにより、裁判所が金銭的な支払いを命じる判決を下せるでしょう。

原状回復費用を賃借人が支払おうとしない場合、以下の裁判所に訴訟を提起することが一般的です。

請求する金額が140万円以下の場合、簡易裁判所で訴訟を提起するといいでしょう。簡易裁判所は手続きが比較的簡易で費用も抑えられるため、小規模な金額の請求に適しています。

請求金額が140万円を超える場合は、地方裁判所に訴訟を提起します。地方裁判所はより複雑な案件や高額な請求に対応しており、専門的な法的手続きを実施できます。

専門家に相談する

原状回復トラブルに関しては、契約書の確認や責任の判断基準など手続きが非常に複雑です。少しでも不安があれば、専門家に相談することが懸命です。

特に、訴訟を提起する前には、可能であれば法律専門家に相談し、訴訟の適切な方法や手続きについてアドバイスを受けることが重要です。これにより、法的なリスクを避け、効率的に問題を解決するための戦略を立案できるでしょう。

不動産オーナーがとるべき原状回復トラブルを防ぐ事前予防策

原状回復に関するトラブルは、内容が複雑で、対応に時間がかかるのが一般的です。

こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、以下のことを意識してみてください。

賃借人が利用する前の状態を写真に残しておく

賃貸物件の初期状態を詳細に記録するため、賃借人が利用する前の物件の写真を撮影しておくことが有効です。

これにより、使用前と使用後の状態がどう変化したのかを動かぬ証拠として活用できます。賃借人に負担を請求する際の裏付けになるでしょう。

国土交通省が示すガイドラインに沿った契約書を作成する

原状回復を考慮する際は、まず双方の契約書が優先になります。

そのため、国土交通省の提供する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、契約書を作成することをおすすめします。

このガイドラインは、原状回復の範囲と責任に関する明確な基準が明記されているため、適切な契約内容の参考になります。

ガイドラインは、こちらのページをご覧ください。

国土交通省　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

原状回復に関する契約内容を賃借人に詳細に説明する

賃借人に契約の詳細を十分に理解してもらうことで、後の誤解を回避できるかもしれません。

特に、原状回復の範囲、費用負担の条件など、重要な部分は明確に説明し、賃借人の同意を得ることが重要です。

契約内容に不備がないか弁護士に確認してもらう

不動産の賃貸契約においては、契約書の内容が後のトラブルを予防するための鍵となります。

原状回復に関する条項を含むすべての契約条項を法的な視点から検証し、不備やあいまいな表現がないか確認してもらいましょう。

弁護士に契約書をチェックしてもらうメリットは大きく、法的な不備を未然に防ぎ、将来的な法的紛争のリスクを最小限に抑えられるでしょう。

原状回復トラブルが発生したらすぐに弁護士へ相談を

原状回復に関するトラブルは、法的な解釈が複雑になることが多いため、問題が発生した際には迅速に弁護士に相談することが推奨されます。

これにより、法的な観点から適切なアドバイスを受け、問題の解決に向けた適正な手続きを進められるでしょう。

不動産オーナーが原状回復トラブルを弁護士に相談するメリット

不動産オーナーが原状回復トラブルを弁護士に相談するメリットには、以下のようなものがあります。

• 原状回復義務をどちらが負担するのか客観的に判断してくれる
• 弁護士は不動産法をはじめとする関連する法律の専門知識を持っているため、トラブルの内容に応じた具体的な対応策を提案できる
• 適切な法的対応によって、将来的な法的リスクや追加費用が発生することを防げる
• 法律的な対応手順を理解しているため、トラブルを迅速かつ効率的に解決へ導いてくれる
• 賃借人との交渉を代行し、不動産オーナーの代理として最適な解決を計ってくれる

賃借人の中には、原状回復費用を請求しても反論してくるケースもあります。「元々故障していて自分は不便な生活をした」「リノベーションしてむしろ物件の価値が高まったはずだ」と、何らかの理由をつけて言い逃れする可能性もあるでしょう。

弁護士であれば、こうした反論に対しても不動産賃貸契約に従って適切に対応してくれます。不動産オーナーは、やむを得ず泣き寝入りするという状況を避けられるのです。

原状回復トラブルに備え「弁護士保険」に加入しておこう

原状回復トラブルを含め、不動産運用においてはさまざまな法的トラブルが伴います。

その度に弁護士に依頼すると負担が膨れ上がってしまうかもしれません。

そこでおすすめなのが、弁護士保険です。

弁護士保険とは、法的なアドバイスや訴訟に必要な費用の一部または全部を保険がカバーしてくれる保険のこと。不動産オーナーにとって、経済的負担を軽減できるでしょう。

また、法的な支援がすぐに得られることを知っていることで、不動産オーナーはより安心して運用を続けられます。原状回復トラブルが発生した場合にも、不動産オーナーは効果的かつ適切に対応する準備が整います。

不動産オーナーのように、事業を営む方には、法人・事業者向けの弁護士保険がおすすめです。

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