【裁判例あり】欠陥住宅で損害賠償請求をする前に知っておきたいこと

この記事の監修者

藤井 寿（弁護士・公認会計士）

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2015年、横浜市の大型マンションが傾いたという事件がニュースで取り上げられ、大きな話題となりました。

住民からの指摘を受けて三井不動産レジデンシャルと三井住友建設が調査を行ったところ、約50本のくいのうち、8本が強固な地盤まで到達していないということで耐震基準を満たしていないと疑われ、建築基準法違反の疑いがかけられていました。(翌年に正式に建築基準法違反が認められました）

さらに、杭打ち工事を担当した旭化成建材によるデータの改ざんが明らかになり、住民たちが販売業者である三井不動産レジデンシャルの責任を追及するという事態に至っています。

こうした社会的な信頼度の高かった大手企業による不正が明らかになったことで、こうしたニュースを目にして「自分の住んでいるマンションは大丈夫なのか？」「マンションに欠陥が見つかったら一体どうすればいいのか？」「施行ミスや違法建築ではないのか？」などと不安に感じる方も少なくないのではないでしょうか。

実際、建物の欠陥や工事の手抜きといった部分は住む前に直接確かめる訳にもいかない部分であり、どんなに注意していても、欠陥住宅に出くわすリスクがゼロではありません。

今回、そうした「欠陥住宅・違法建築」に関係するトラブルに対して裁判例などを通じて法律的にどう対処するのかや、時効も存在するのか、そして損害賠償請求もできるのかなどをご紹介します。

違法建築や欠陥住宅って法律的にはどう扱うの？

住宅の欠陥は、民法で定められている「瑕疵（かし）」に該当します。

一般的に建物に欠陥がある場合、「瑕疵（かし）担保責任」というものが問題になります。

瑕疵担保責任とは、売買の目的物（建物）に瑕疵（要求されている品質に欠ける、などの欠陥のこと）があり、それが普通に注意をしていても買い主が気づかないような場合に、売り主が買い主に対して負う責任のことです。

この瑕疵担保責任は民法に規定されています。

民法 第570条（売主の瑕疵担保責任）

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法 第566条（地上権等がある場合等における売主の担保責任）

１．売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

2．前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

3．前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

建物に欠陥が見つかった場合、欠陥を発見してから1年以内であれば、売り主に対して損害賠償を請求でき、その欠陥により建物を使用できない場合などでは契約を解除することもできます。

例えば、新しく買った家で雨漏りが起きた場合、瑕疵担保責任を追求することで雨漏りによって生じた損害（修理費用など）について損害賠償を求めることができ、天井全体から雨漏りしていてもう住むことができない、という場合には、家を買った契約自体を解除してなかったことにすることができるのです。

今回の傾きマンションの問題についても、住民はマンションの区分所有権を三井不動産レジデンシャルから購入し、また、その建物に欠陥があったことになるので、民法570条に基づき三井不動産レジデンシャルに瑕疵担保責任を追及することができると考えられます。

欠陥住宅の問題点；瑕疵担保責任の弱点

しかし、この瑕疵担保責任も万能ではなく、時効という問題点があります。

瑕疵を知ってから、1年以内に請求しなければ時効

ひとつは「瑕疵を知ってから、1年以内に請求しなければならない」という期間制限。

もし1年という時効を過ぎてしまうと、基本的には責任を追求できないことになります。

傾きマンションについては、一見「瑕疵があることを知ってから一年以内」の条件はクリアしているように思えますが、売り手である三井不動産レジデンシャルが宅地建物取引業法（宅建業法）40条に基づき「引渡しのときから２年以上の期間」を定めて責任追及される期間についての特約を結んでいる場合には、その期間を過ぎてしまうと責任は追求できません。（ただし、「アフターサービス基準」について特約があり責任期間が異なる場合がある他、新築住宅の取得契約において基礎構造部分の瑕疵担保責任を10年間義務付けることなどを規定した、住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）に基づく責任追及の道もあります）

売り手を相手にしか損害賠償などの責任が追求できない

二つめは、「損害賠償を請求する相手」に関する制限。

瑕疵担保責任は、売り手と買い手の間の契約関係に基づいて適用される規定なので、欠陥住宅の場合、売り手を相手にしか責任が追求できません。

つまり、家を購入した場合、瑕疵の原因を作ったのが工事を担当した建設会社だとしても、建設会社が直接的な欠陥住宅の売り手でないときは、建設会社に瑕疵担保責任を追求することはできないのです。

設計者・施行者への損害賠償命令が下った画期的判例

今問題となっている傾きマンションの事件では、最も責任が重いのはデータの改ざんまで行った施工業者の旭化成建材であるように思えますが、施工業者と販売会社（三井不動産レジデンシャル）が異なっている場合に、施工業者に責任を求めることはできないのでしょうか。

この問題に対する画期的な判決が2007年7月6日に最高裁判所で出されました。

2007年欠陥マンション訴訟

この請求に対して、第二審は「Aさんの直接の契約者でない設計者、施工者は瑕疵担保責任を負わない」という理由で賠償請求を退けます。

責任を追求できるのは売り手に対してだけ、という当時の常識的な判断をしたわけです。

しかし、最高裁はこの考え方を退け、審理を高裁に差し戻します。

その判決の要旨は以下です。

不法行為とは、簡単にいうと、法律に違反した行為をすることで、建築の場合は建築基準法などに違反する設計や違法な工事を指します。

最高裁の判決では、建物の買主とは契約関係にない設計者や施工者も、建物に住む人や訪問者、通行者を危険にさらさないように安全性に配慮する義務があるとした上で、その義務に違反し、安全性を損なうような瑕疵がある場合には不法行為が成立するとして、損賠賠償請求への道を開いています。

不法行為による欠陥住宅の場合は時効期間も長い

不法行為責任は、瑕疵担保責任と請求可能期間が異なり、被害者が被害や加害者を知ってから時効が3年、または被害が生じてから時効が20年と長い点も魅力です。

この判決を機に住宅の欠陥については、設計者、工事管理者、施工者の責任を重く追求する時代へと変わってきました。

今回の傾きマンション問題でも、故意にデータの改ざんを行った旭化成建材に対して、住民側から契約関係に関係なく不法行為責任を追及できる可能性はあると考えられます。

不法行為責任については下記の記事で詳しく解説されています。

その欠陥住宅は、不法行為責任か？瑕疵担保責任か？

上で見たように欠陥住宅において、瑕疵担保責任よりも不法行為責任の方が居住者が訴訟する場合に有利な点があります。

ただし、居住している建物に欠陥があったからといって常に不法行為責任が追求できるわけではもちろんありません。

不法行為責任では以下の要件にいずれも該当する必要があります。

①建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があること

居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいう。

現実的な危険をもたらしている場合に限らない。

②被害が発生しているか、将来的に危険が現実化すること

①の瑕疵により居住者などの生命・身体・財産が侵害された場合、もしくは、瑕疵を放置するといずれは生命、身体又は財産に対する危険が現実化する場合

典型例としては、建物の基礎部分に手抜き工事があり、実際に建物が傾いているような場合が該当します。

瑕疵担保責任と不法行為責任は独立したものなので、どちらにも当てはまる場合にはどちらも請求することができます。

ただし、それによって倍の金額の損害賠償請求ができるということはありません。

上で説明したとおり、それぞれ期間も要件も異なるので、ケースに応じて適切なものを請求していくことになります。

もちろん、こうした請求をせずに済むことが何よりなのですが、万が一、自分の建物に欠陥や施行ミスが見つかった場合には、慌てず適切に対処できるように知識を持っておくことは重要だといえます。

まとめ：欠陥住宅のトラブルは弁護士への相談を視野に

欠陥住宅のトラブルは、責任の所在や、原因など、複雑に問題が絡み合うため、素人が一人で立ち向かうことは非常に困難です。

深い専門知識を持った弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に相談をする際には、弁護士の費用がかかるケースに備えて、弁護士保険に加入しておくこともおすすめです。

実際に訴訟などになった際の弁護士費用を軽減することが可能です。

また、法人・個人事業主の方には、法人・個人事業主向けの弁護士保険がおすすめです。

今回の記事を参考にして、上手に弁護士保険を利用しましょう。